Беспочвенный спор

Выкл. Автор admin

Беспочвенный спор
/ В России

Земельный вопрос из политического давно уже превратился в технологический. Но политики не желают этого замечать

В начале 90-х в городе Самаре муниципальное предприятие «Такси» в соответствии с тогдашней практикой получило в бессрочное пользование участок земли, который занимало. Потом «Такси» акционировалось, стало частным, а земля так и оставалась у него в бессрочном пользовании. Прошло пару лет, и муниципалитет счел, что открытая стоянка в центре города нарушает городскую экологию, и стал искать способ отселить «Такси» куда подальше. Для начала предприятию настойчиво предложили стать из пользователя арендатором, а потом, по истечении срока аренды, договор и вовсе отказались продлить. Собственники «Такси», однако, обжаловали решение муниципальных властей в суде, и тот решил дело в их пользу: постановил, что перевод пользователей в арендаторы был незаконным и, значит, земля по-прежнему находится в их бессрочном пользовании.

На общероссийском фоне поведение всех участников этой истории кажется прямо-таки образцово-правовым: городские власти не вызвали ОМОН, чтобы тот смел к чертовой матери «неправильную» стоянку, а попробовали изменить договорные отношения; предприниматели, вместо того чтобы дать на лапу нужным чиновникам, решили отстаивать свои права в суде; наконец, суд решил дело в пользу не городских властей, а бизнесменов. Самарская губерния во многих отношениях — один из самых цивилизованных регионов России. Здесь, в частности, более или менее развитое земельное законодательство. (Самарская область относится к тем 15 российским регионам, где купля-продажа земли разрешена. В 20 регионах купля-продажа земли запрещена местным законом. В остальных ничего про это не сказано.)

На самом деле такого рода конфликты — интересов собственника (или пользователя) земли и общества (в данном случае муниципалитет, борясь за чистоту окружающей среды, действовал от имени городского сообщества) — дело совершенно обыденное. Там, где в принципе существует частная собственность, они неизбежны. До самого недавнего времени на федеральном уровне не было правовых норм, регулирующих такие конфликты, поскольку 17-я глава Гражданского кодекса, касающаяся земельных отношений, не действовала.

Скандал, устроенный на заседании Госдумы коммунистами и аграриями, протестовавшими против размораживания этой главы, их истерические пророчества вроде «все превратимся в рабов» и демонстративный уход из зала заседаний породили в обществе иллюзию, что своим январским решением о частичной «реабилитации» 17-й главы (по-прежнему остаются замороженными статьи, касающиеся сельскохозяйственных земель) Дума произвела чуть ли не революцию — легализовала частную собственность на землю. Несколько преувеличенное ликование правых по этому поводу и подчеркнутое внимание президента к прохождению закона только усилили это впечатление.

В действительности все куда прозаичнее и никакой революции не произошло: в стране действуют никем не оспоренные и не отмененные президентские указы «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» от 25.03.92, «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами» от 16.05.97 и «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений или права их аренды» от 26.11.97. Согласно этим актам при приватизации собственники предприятия получают преимущественное право на землю под ним, а приватизацию зданий и строений следует осуществлять «как правило, вместе с земельными участками, на которых они расположены». Участки под застройку муниципалитетам предписывается продавать с аукционов. Кстати, купля-продажа сельхозземель тоже разрешена — президентским указом «О реализации конституционных прав граждан на землю» от 07.03.96. Краснодарский край, Дагестан и другие регионы, запретившие у себя продажу земли, просто, по своему обыкновению, занимаются самоуправством.

Так что частная собственность на землю и право ее купли-продажи существовали и до размораживания 17-й главы. Другой вопрос, что эти указы только разрешают собственнику (государству, муниципалитету, частному лицу) продавать землю, но сами по себе никак не заставляют его это делать. Мэр Москвы, который не устает повторять: «В Москве земля продаваться не будет», выступает от имени собственника (московского муниципалитета) и ничего такими заявлениями не нарушает. Московские власти исходят, во-первых, из того, что в Москве земля дешеветь уж точно не будет, и поэтому лучше ее попридержать. Во-вторых, пока вся или почти вся земля — муниципальная, городская верхушка имеет прекрасные рычаги давления на местных предпринимателей. Есть и официальное объяснение, наименее основательное, зато действенное: Москве надо строить дороги, прокладывать коммуникации, решать общегородские задачи — как все это делать на частной-то земле?

Читайте так же:  Запись в трудовой при увольнение на испытательном сроке

В большинстве городов администрации рассуждают так же, как и московская: если можно каждые три года (минимальный срок аренды земли) повышать арендную плату, а то и шантажировать собственника — не продлим договора об аренде и все, — зачем продавать землю в частную собственность? Именно поэтому, хоть все и уверены, что наши главные проблемы — с сельскохозяйственной землей, она, по оценкам некоторых экспертов, приватизирована в России на 70 процентов, а городская — всего на 6. Это соотношение никак не изменится от введения в действие 17-й главы ГК: она, как и ельцинские указы, разрешает, но никого ни к чему не подталкивает. Здесь нужна государственная программа формирования городского земельного рынка. На селе коллективные хозяйства обязали выделить паи всем работникам, и рынок, хоть медленно, начал складываться. А в городе по существу не начал.

Формально все собственники приватизированных квартир вместе с ней получили в собственность и часть дома (крыши, подвала, подъезда и проч.), а также часть земли, отведенной под этот дом. Стало быть, если город собрался снести пятиэтажку и переселить ее обитателей из центра в Марьино, они имеют право возразить: наша земля (пусть квадратный сантиметр — неважно) в центре стоит существенно больше, чем где-нибудь в Марьине. Или дайте нам равноценный сантиметр, или деньгами компенсируйте. На самом деле пока нет земельного оборота, наши аргументы не будут услышаны: как определить, во сколько раз земля в Бибиреве дешевле, чем на Чистых прудах? Можно, конечно, ориентироваться на стоимость аренды (она в разных районах Москвы отличается почти в десять раз), но этот ориентир ненадежен: арендную плату в конечном счете устанавливает собственник, в данном случае тот же муниципалитет.

Вообще отсутствие рынка городской земли может приводить к странным вещам. Руководитель проекта Фонда «Институт экономики города» Георгий Задонский, давно и основательно занимающийся вопросами регистрации собственности, рассказал обозревателю «Итогов», что предприятия иной раз не спешат выкупать земельный участок, но и не оформляют его в бессрочное пользование или в аренду — стоят себе на муниципальной земле и не платят налог на землю. Не станет же муниципалитет сгонять с земли предприятие, на котором занята значительная часть жителей города! Это, конечно, вариант экзотический. Большинство приватизированных предприятий арендуют земельный участок. Выкупивших землю, по данным того же Фонда «Институт экономики города», сравнительно немного. Здесь лидирует Санкт-Петербург, где к февралю 1998 года 40 процентов приватизированных предприятий выкупили свои участки (после кризиса 1998 года этот процесс замедлился по всей стране). В Курской же и Томской областях, на Алтае, в Москве — случаи выкупа буквально единичны.

Противники продажи городской земли любят ссылаться на английский опыт: в отличие от США, где практически вся городская земля в частной собственности, в Великобритании примерно половина, а то и больше остается за муниципалитетами. Но ведь в Англии, как и в США, существует нормальный оборот городской земли, а значит, есть земельный кадастр, есть цена у каждого участка. В России же пока непонятно даже, на какой основе вести разговор о том, шестьдесят или двадцать процентов муниципальной земли следует пустить в продажу: в большинстве российских городов еще не приступили к межеванию и зонированию, без чего не бывает цивилизованного рынка. Ведь прежде, чем продать или купить участок, неплохо бы уяснить, где проходят границы каких владений: вот тут земля этого многоквартирного дома, вон там — соседнего, а детская площадка и асфальтовая дорожка — муниципальные. Город должен иметь план развития, чтобы все знали, какая земля будет отдана (продана) под застройку, какая — сохранена как зеленая зона, где можно строить здания не выше двух этажей, где допускается размещение производственных мощностей, а где — нет. Без этого нельзя не только продавать землю, но и вообще ею как-то распоряжаться, например, сдавать в аренду. Когда коммунисты и аграрии кричат, надрываясь, что земля — общенародное достояние, они совершенно правы. И муниципальные власти правы, когда говорят, что городская земля — достояние всех горожан. Только это вовсе не значит, что земля не может быть в частной собственности. Из этого следует только одно: ни один собственник не имеет право распоряжаться землей, не учитывая общественные интересы.

Читайте так же:  Россия налог за бездетность

Калифорнийский город Риверсайд весь утопает в мандариновых рощах. На мандаринах он и вырос. Однако в последние десятилетия жилье в Калифорнии так подорожало, что хоть все мандарины вырубай и строй. Но город хочет оставаться при этом экологически чистым и красивым, поэтому муниципальные власти постановили, что рубить мандарины нельзя. Таким образом интересы сообщества горожан были соблюдены, а, чтобы не страдали отдельные собственники, хозяевам плантаций теперь доплачивают из городского бюджета сумму примерно равную той, которую они могли бы выручить, если бы застроили или продали под строительство свой участок.

Ограничения на использование земли собственником есть в законодательстве любой страны, и именно потому, что земля — общенародное достояние. А раз общенародное, то значит и муниципалитет, и государство, как и все другие собственники земли, должны быть ограничены в своих правах. Там, где есть реальное самоуправление, ограничения возникают естественным образом, так как муниципалитет находится под постоянным контролем населения. И граждане вкупе с инвесторами знают, какая земля под что может быть продана. А у нас, как правило, та же «Кока-Кола», если и захочет, не сможет получить ответ на простой вопрос: какую площадку можно занять под строительство, какова ее цена или стоимость аренды. Поэтому фирмам приходится «договариваться» с местной властью. Но эти «договоренности» не спасают их от конфликтов с жителями близлежащих домов, которые вовсе не хотят, чтобы у них под боком шло строительство, а тем более завода. Такого рода конфликты во многих городах (в той же Москве) стали обычным делом, и нормальных механизмов разрешения они практически не имеют: когда нет гласно принятого документа, обосновывающего, почему такой-то землеотвод отдан такой-то фирме, у граждан неминуемо возникают подозрения, что городское начальство решает свои проблемы за их счет.

Оптимисты из числа работников городских хозяйств высказывают робкую надежду, что с размораживанием 17-й главы городские власти вынуждены будут заняться межеванием и зонированием. Честно говоря, в это не очень верится. Узаконение и без того узаконенной частной собственности на землю вряд ли может побудить этих крупнейших собственников своими руками ограничить себя в праве распоряжаться землей по своему усмотрению. Пожалуй, такое возможно только при сильном нажиме «сверху». Если тот, кто «наверху», хочет надавить, то рынок земли будет, а если нет — земля будет распределяться «по договоренности». Например, в Казани и ряде других городов Татарстана принят план развития города — в Татарстане уже есть опыт аукционной продажи городских участков. В демократичной Самаре такой план тоже составлен, но лежит под сукном: городская Дума принимать его не торопится.

Право без регламентации

Новации, содержащиеся в 17-й главе ГК, — это вовсе не частная собственность на землю, не право ее купли-продажи. Это первые шаги к регламентации этого права, самые первые, ведь в тексте то и дело встречаются отсылки к «земельному законодательству», то есть к кодексу, который не принят даже в первом чтении. До нынешнего января изъятие земли у частного собственника, буде эта земля вдруг понадобится для государственных или муниципальных нужд, вообще не предусматривалось федеральными законами, при том, что принципиальная возможность такого изъятия, как и ограничения на право распоряжения землей, признается во всех странах, где существует на нее частная собственность. Без этого и в самом деле государства и города не могли бы строить дороги, тянуть коммуникации и пр. Разумеется, основания для изъятия и его процедура во всем цивилизованном мире жестко регламентированы. В 17-й главе зафиксировано, что такое изъятие в России в принципе возможно. Оно осуществляется через выкуп, а собственник должен быть предупрежден о готовящемся изъятии не позднее, чем за год. В случае же его несогласия (например, не устроил размер выкупа) тот, кто претендует на его землю (государство или муниципалитет), имеет право обратиться в суд. Какие именно властные структуры и по каким основаниям могут принять решение об изъятии — должен определить все тот же Земельный кодекс. Примерно так же обстоит дело с изъятием земельной собственности в случае ненадлежащего ее использования: сама возможность продекларирована, а кем и как принимается, инициируется такое изъятие, оставлено на усмотрение составителей кодекса. Впрочем, пока в городах не произведено зонирование, о «ненадлежащем использовании» земли можно говорить лишь применительно к сельскохозяйственным угодьям.

Читайте так же:  Как снять побои тверь

Получается парадокс: коммунисты с аграриями, сражаясь против размораживания 17-й главы ГК, по сути дела боролись не против частной собственности на землю (она уже несколько лет как существует), а против ее регламентации. Им бы сейчас не кричать про «общенародное достояние», а требовать скорейшего зонирования и торопить Думу с принятием Земельного кодекса, а то их любимое государство даже не может на законных основаниях изъять у недобросовестного собственника землю. Но в России, когда дело касается земельного вопроса, политики (причем не только левые) утрачивают чувство реальности и уходят в царство мифов и идеологем. Одни вопят, что земля это мать и торговать матерью — кощунство. (Почему-то «торговать» матерью нельзя, а в аренду сдать — пожалуйста.) Другие, наоборот, доказывают (похоже, и себе самим), что стоит разморозить 17-ю главу, и инвесторы прямо-таки бросятся вкладывать деньги в российские предприятия. Рискнем предположить, что инвестору нужны не туманные отсылки к кодексу, а реальный рынок земли.

Как соотносятся права собственника земли и собственника недвижимости, находящейся на этой земле, как регулируются отношения собственника и пользователя, обо всем этом сказано в 17-й главе. К сожалению, очень немногие положения этой главы могут иметь прямое действие — почти все требуют дальнейшего законодательного уточнения. Стало быть, конфликты вроде того, что случился в Самаре между муниципалитетом и предприятием «Такси», как и раньше, будут разрешаться в соответствии с местными законами, а в большинстве регионов безо всякого закона.

Земельный вопрос в нашей стране безмерно политизирован. Между тем давно пора обсуждать не политические, а технологические вопросы, связанные с реализацией и регламентацией права собственности. Вопрос «быть или не быть» уже решен. Но остались непроработанными множество конкретных обстоятельств, от которых и будет в конечном счете зависеть экономика страны.

Она приехала помочь беременной племяннице, но беспочвенная ревность может все разрушить

Еще вчера супруги строили планы на будущее, а сегодня подают документы на развод 16+

За что зубной врач искалечил ребенка? 16+

Легковерный мужчина повелся на чью-то ложь и ушел от жены, оставив лишь короткую записку 16+

Мог ли друг подложить спортсмену запрещенные таблетки, чтобы выиграть соревнования? 16+

Почему бывший солдат подает в суд на сестру и ее мужа? 16+

Странное SMS-сообщение расстроило долгожданную свадьбу 16+

Девушка судится с матерью за право воспитывать младшего брата 16+

Мальчик отравился магазинным молоком, а виноватой мать ребенка считает продавщицу 16+

Соседки рассорились в пух и прах из-за детского велосипеда 16+

Непунктуального, но мастеровитого токаря записали в бракоделы и со скандалом уволили 16+

Женщина уверена, что в доме поселилась… собака Баскервилей 16+

Экс-супруги готовятся к войне: женщина утверждает, что бывший перестал платить алименты 16+

Что заставило жену выставить за дверь мужа-дальнобойщика? 16+

Супруги переполошили родных, объявив о разводе накануне годовщины своей свадьбы 16+

Пациентка, узнав о стоимости лечения, решила засудить своего врача 16+

Женщина оказалась на грани, осознав, что муж – маменькин сынок 16+

Что довело друзей-однокурсников до мордобоя? 16+

Мужчина уверен, что жена изменила ему и родила сына от соседа 16+

Кому из родных понадобились лекарства умирающей свекрови? 16+

Почему сотрудники социальной службы отобрали детей у заботливой матери? 16+

Девушка облысела и обвинила во всем лучшую подругу 16+

Молодой муж в отчаянии: теща распускает руки, жена ходит в синяках 16+

Женской дружбе пришел конец из-за банального воровства 16+

Неужели пенсионерка выращивала на школьных клумбах коноплю? 16+

Женщина поссорилась с сыном и разругалась с мужем из-за ордена 16+

Продавщицу сначала оскорбили, а затем с позором рассчитали 16+

Склочная женщина хочет отправить соседского мальчишку в колонию 16+

Мужчина боится потерять жену-изменницу 16+

Из-за сына-хулигана мать осталась без работы 16+

Мужчина угрожает расправой парню своей погибшей дочери 16+